전월세 전환율은 전세 계약 갱신 시 보증금 일부를 월세로 변경할 경우 적용하는 비율입니다.
예전에는 부동산에서 정해주는 것을 참고하거나 임의로 임대인이 정하여 임차인과 협의하는 정도였는데요.
법으로 이 부분의 한계를 정해 놓았습니다. 전월세 전환율 계산기를 이용하여 쉽게 계산할 수 있습니다.
1. 전세 → 월세로 변경 시
이 경우가 아무래도 가장 많을 텐데요. 2가지 경우를 생각해볼 수 있습니다.
- 반전세로 보증금은 그대로 혹은 아주 약간만 줄이면서 월 임대료를 소액 추가
- 보증금을 대폭 줄이면서 완전 월세 방식으로 전환
예를 들어 계산해보겠습니다.
현재 전세 3억짜리에 살고 있는데 2년 만료 후 갱신할 예정입니다.
① 전세보증금의 변동 없이 월세만 추가할 경우
– 3억에서 5%를 인상하면 3억 1500만 원입니다.
– 1500만원을 보증금을 인상하지 않고 이것을 월세로 지불하겠습니다.
법으로 정해진 전월세 전환율 상한선을 곱하면 1년 임대료가 나오고 12개월로 나누면 월 임대료가 계산됩니다.
1500만 원 × 0.0325(전환율) ÷ 12 = 40,625원
※ 잠깐! 전월세 전환율?
앞서 소개한 것과 같이 전세를 월세로 변경할 때 사용하는 비율입니다.
전월세 전환율 = 2% + 한국은행 기준금리 (혹은 10% 중 낮은 비율을 선택)
▼ 금일 기준 한국 중앙은행 기준금리는 1.25%입니다. 요새 금리가 많이 올랐죠. 따라서 전월세 전환율 상한선은 3.25%가 됩니다. 다음 발표는 4월 14일입니다.
② 보증금을 줄이면서 월세로 변경할 경우
3억 전세금을 보증금 5천으로 변경하는 경우를 예를 들어 알아보겠습니다.
- 3억에서 5%를 인상하면 3억 1500만 원입니다.
- 변경될 월세 보증금 5천만 원을 제외한 나머지 2억 6500만 원의 3.25%(월세전환율)는 8,612,500원입니다.
- 이것이 1년 임대료이고 12로 나누면 월 임대료는 717,708원입니다.
참고로 전세에서 월세로 변경할 때는 일단 임차인의 동의가 반드시 있어야 합니다. 임대인 마음대로 변경할 수는 없습니다.
🔻 전월세 계산기를 이용해 쉽게 계산해보겠습니다.
위 페이지로 이동하여 하나씩 입력해보겠습니다.
1) 전세에서 월세를 선택합니다.
2) 우리는 보증금이 줄었을 때 ‘월세’가 얼마일지를 계산하기 위한 것이므로 ‘월세 계산’을 선택합니다.
3) 기존 전세 보증금 3억 원과 변경될 월세 보증금 5천만 원을 입력합니다.
4) 전월세 전환율 3.25%와 임대료 인상률 5%를 입력합니다. (임대료 인상을 하지 않을 경우에는 0%로 입력하면 됩니다.)
5) 결과를 확인합니다. 앞서 우리가 계산한 월 임대료 717,708원과 동일하게 계산되었습니다.
③ 보증금을 줄이면서 월세로 변경할 경우 (단, 월세금액을 먼저 정하는 경우)
매월 본인이 부담할 수 있는 월세 금액을 먼저 정하고 월세 금액에 맞춰 보증금을 계산해볼 수 있습니다.
만약 현재 전세 보증금이 3억이고 향후 월 50만 원씩 월세를 내고 싶은 경우 보증금을 계산해보겠습니다.
🔻 바로 계산기를 이용해보겠습니다.
1) 전세 -> 월세를 선택합니다.
2) 우리는 월세를 정해 놓고 ‘보증금’ 금액을 계산하고 싶은 것이기 때문에 ‘보증금 계산’을 선택합니다.
3) 전세금과 월 납부할 월 임대료, 전월세 전환율을 입력하고 임대료 인상률을 입력합니다.
4) 계산 결과 보증금은 약 1억 3천만 원 정도 됩니다.
→3억 전세에서 보증금 1억 3천만 원에 월 임대료 50만 원의 월세로 변경할 수 있습니다.
2. 월세 → 전세로 변경할 경우 계산방법
① 시장 전환율 적용
월세에서 전세로 변경할 경우에는 전월세 전환율 상한이 적용되지 않습니다. ‘시장 전환율’을 참고하여 임대인과 임차인이 협의하여 결정됩니다.
위 페이지로 들어가서 ‘전월세 전환율’을 선택하고 살펴보면 평균 5.6% 정도 됩니다. 예로 5%로 임의로 정한 뒤 계산해보겠습니다.
▼ 만약 현재 보증금 5천만 원에 월세 72만 원인데 이것을 전세로 변경한다면?
| (전세보증금 – 월세 보증금 5천만 원) × 0.05 (전환율 5%) ÷ 12 = 한달 월세 금액 72만 원 |
| (72만 *12)/0.05 + 5천만 원 = 2억 2천 280만 원 |
→ 전세금은 2억 2천280만 원이 됩니다.
② 계산기를 이용하여 전세금 계산
위 페이지로 들어가서 월세 -> 전세를 선택합니다.
○ 인상이 없을 경우
▲ 전세 보증금과 월세 금액을 입력하고 협의된 전월세 전환율 5%를 입력합니다. 예상 전세 보증금을 확인합니다.
○ 5% 인상할 경우
▲ 만약 5% 인상하면서 전세로 변경한다면 동일하게 입력하고 임대료 인상률에 5%만 추가로 입력해줍니다.
→ 아까 계산된 전세 보증금 금액 2억 2천 280만 원에서 5% 인상된 2억 3천394만 원이 됩니다. 5% 인상이 꽤 적지 않은 금액입니다.
3. 월세 → 월세 계약 갱신하면서 5% 인상할 경우
① 보증금은 동일하게 월세금액만 인상하는 경우
네이버 계산기가 아닌 다른 계산기입니다. 위 링크 페이지로 이동합니다.
▼ 예를 들어 보증금 5천만 원에 월세 72만 원인 경우 5% 인상 시 월 임대료가 얼마로 변경되는지 계산해보겠습니다.
1) 임대보증금을 변경 전후 동일하게 입력합니다.
2) 현재 월 임대료를 입력합니다.
3) 인상률 5%, 월차임전환시산정률은 2%고 기준금리는 계산기 화면 하단에 있는 기준금리 1.25%를 ‘적용’ 합니다.
4) 계산하기를 누릅니다.
5) 결과를 보면 72만 원이었던 임대료가 762,771원으로 변경되었습니다.
보통 5% 인상한다고 하면 월세액에서 5%가 오르는 것으로 오해하는 경우가 있는데요.
- 72만 원에서 5%가 오르면 75만 6천 원입니다. 하지만 계산에서 보면 76만 원이 넘죠?
- 그건 보증금도 오르기 때문입니다. 보증금을 올려주는 대신 보증금은 그대로 하고 월세가 그만큼 더 오른다고 보시면 됩니다.
② 월 임대료 그대로 보증금을 올려주는 경우
5% 인상 갱신하면서 월세를 그대로 하고 보증금을 올려주기로 했다면 어떻게 되는지 계산해보겠습니다.
앞선 예시 그대로 보증금 5천만 원에 월 임대료 72만 원인데 월세는 그대로 72만 원만 내고 싶다면 보증금을 얼마 올려줘야 하는지 계산해보겠습니다.
▲ 임대보증금과 월 임대료를 입력하고 변경 후 임대료를 동일하게 입력합니다. 5% 인상률과 전월세 전환율을 그대로 입력하고 계산하면 보증금은 3억 2천8백만 원 정도 됩니다.
따라서 차액인 약 2천 8백만 원 정도의 보증금을 올려줘야 합니다.
3억에서 5%를 올린다고 생각하면 3억 1500만 원인데요. (보증금 + 월세)의 5%를 인상하면서 월세의 인상분을 보증금이 모두 떠안기 때문에 3억 2천 8백만 원 정도가 되는 것입니다.
4. 전세와 월세 어떤 것이 더 유리할까?
대출 금리에 따라 달라집니다.
예를 전세 보증금 중 많은 부분이 대출이라면 최근 금리가 올라 월세가 더 유리할 수도 있는데요. 대출 금액과 대출 금리에 따라 무엇이 유리할지는 달라집니다.
최근 전세대출 금리를 보니 전보다는 확실히 많이 올랐습니다.
아래 금리를 참고하여 계산해보겠습니다.
현재 3억 전세인데 5% 인상 갱신하기로 했습니다. 현재 3억 중 대출금액은 2억 5천만 원입니다.
① 월세: 보증금 5천만 원에 월세 72만 원이 됩니다.
② 전세 유지: 보증금을 올리기로 하면 보증금은 3억 1500만 원이고 전세대출이 2억 6500만 원이 됩니다.
질문: 1과 2 중 두 가지 중 어느 것이 더 유리할까요?
▽ 아래 계산기에 입력해보겠습니다. ▽
① 금리 3.2% 인 경우
월세의 경우 대출금은 0원이고 월 임대료 72만 원씩 나갑니다. 전세의 경우 대출금은 2억 6500만 원이고 대출금리는 조금 낮게 3.2%로 잡았습니다.
대답: 전세가 더 유리합니다.
▼ 이율이 3.2% 일 때 결과입니다. 차액은 2년 간 32만 원 정도입니다. 월 이자와 월세액이 크게 차이가 나진 않습니다.
② 금리 4%인 경우
만약 대출 금리가 조금 높다면 어떻게 될까요?
▼ 4% 금리일 경우에는 아래와 같이 월세가 더 유리해집니다.
따라서 본인의 신용도에 따른 금리와 대출 금액을 고려하여 전세로 하는 것이 더 유리한지 월세로 변경하는 것이 더 유리한지 비교해보는 것을 추천합니다.
전월세 전환율 계산기를 이용하여 월세로 변경하는 경우, 전세로 변경하는 경우, 월세에서 월세로 인상하는 경우에 대해서 하나씩 계산해보았습니다. 특히 월세로 변경하는 경우 전월세 전환율 상한선이 정해져 있으므로 꼭 계산하여 법정 상한선을 넘지는 않았는지 확인해 보시기 바랍니다.