오늘은 살면서 한 번쯤은 들어봤을 주택의 개념 중 하나인 도시형 생활주택에 대해 알아보겠습니다.
외형상 오피스텔과 큰 차이가 없어, 많은 분들이 혼동을 하는 주택의 형택인데요. 빌라, 아파트, 오피스텔은 머릿속에서 간단하게 이미지를 떠올릴 수 있으나, 도시형 생활주택은 뭔가 생소합니다. 이런 알쏭달쏭한 도시형 생활주택에 대해서 해당 포스팅에서 자세히 설명드리겠습니다.
1. 도시형 생활주택이란?
도시형 생활주택이란 1~2인 가구 형태가 증가함에 따라, 서민의 주거 안정을 위해 2009년부터 도입된 주거 형태입니다.
- 전용 85제곱미터 이하 300세대 미만
도시형 생활주택은 국평(국민 평형)이라고 불리는 전용 85제곱미터(약 34평) 이하로 만들고, 총세대는 300세대 미만으로 구성해야 합니다.
도시형 생활주택은 총 3가지 형태가 있습니다. 단지형 연립주택과 단지형 다세대 주택, 원룸형 주택인데요. 원룸형이 아닌 주택의 경우 층수는 5층까지만 건축할 수 있습니다. 따라서, 오피스텔처럼 높은 층의 도시형 생활주택은 모두 원룸형입니다. 보통 1~1.5룸으로 분양하는 것이 대부분입니다.
- 청약통장 사용 X
도시형 생활주택은 청약통장 사용하지 않고도, 청약을 신청할 수 있습니다. 따라서 청약자격의 제한도 없고 재당첨 제한도 없습니다. 별다른 자격이 없기에 만 19세 이상이면 누구나 분양받을 수 있습니다. 또한 분양권 상한제 적용 아파트와 같은 거주의무도 없습니다.
- 임대사업자 등록 가능
아파트는 임대사업자 등록이 불가능 하지만, 도시형 생활주택은 2021년 3월부터 4층 이상의 주택에 대해서도 임대사업자 등록이 가능합니다. 임대사업자 관련 자세한 세제 혜택을 알고 싶으신 분들은 아래 포스팅을 참고하시기 바랍니다.
2. 도시형 생활주택 주택수 산정
도시형 생활주택은 주택이기 때문에 주택수에 산정이 됩니다. 따라서 유주택자이시라면, 도시형 생활주택을 추가 분양받았을 때 종부세와 양도세, 취득세 등의 중과를 받을 수 있습니다. 따라서, 도시형 생활주택을 분양받을 때는 임대사업자 등록을 하시는 것이 좋습니다.
오피스텔의 경우, 주거용이냐 업무용이냐에 따라 주택수 포함 여부가 달라집니다. 자세한 내용은 아래 포스팅을 참고하시기 바랍니다.
3. 오피스텔과의 차이
1) 관련 법규
도시형 생활주택은 주택이기 때문에 주택법을 적용받고, 오피스텔은 원칙적으로 주택이 아니기 때문에 건축법을 적용받습니다.
2) 용도
도시형 생활주택과 오피스텔의 용도도 차이가 있습니다.
- 도시형 생활주택 : 2종 일반주거지역, 3종 일반주거지역, 준주거지역
- 오피스텔 : 준주거지역, 일반 상업지역
3) 종부세 과세 대상
앞서 설명드린 것처럼, 도시형 생활주택은 주택법을 따르기 때문에 다주택자가 되면, 종부세 중과 대상이 됩니다. 오피스텔은 업무용으로 사용했을 때, 그렇지 않다는 차이점이 있습니다.
4) 전용률
오피스텔과 도시형 생활주택은 전용률에도 차이가 있습니다. 전용률은 계약면적 대비 전용면적의 비율인데요. 우리가 아파트를 34평형을 분양받았어도, 실제 사는 집의 크기는 20평 정도밖에 되지 않습니다. 그 이유는 공공시설 면적이 공급면적에 들어가기 때문인데요. 이런 차이가 얼마나 되느냐가 바로 전용률입니다.
※전용률 차이
- 도시형 생활주택 : 70~80%
- 오피스텔 : 35~50%
오피스텔의 경우 분양면적에 주차장 공용면적까지 포함되지만, 도시형 생활주택은 주차장 면적이 제외됩니다. 또한 아파트와 마찬가지로 발코니 면적이 서비스 면적으로 포함되는데요. 따라서 도시형 생활주택이 발코니를 확장하면 실사용 면적이 늘어나게 됩니다.
5) 취득세
취득세 역시, 주택으로 보느냐 그렇지 않느냐의 차이가 있습니다. 도시형 생활주택은 주택이기 때문에 취득세가 주택수에 따라 증가합니다. 1 주택은 1~3%, 2 주택은 8%, 3 주택 이상의 경우 12%를 적용받습니다.
오피스텔은 분양가의 4.6%를 취득세로 지불하지만, 일반 임대사업자를 등록하면 부가세를 환급받습니다. 하지만 오피스텔 역시 주거용으로 사용하면, 주택과 동일한 취득세가 부과됩니다.
4. 도시형 생활주택의 단점
도시형 생활주택을 분양받으실 생각이시라면, 장단점을 잘 따져보셔야 합니다. 만약 본인이 주택 임대사업자로서, 도시형 생활주택을 매수하고 매달 월세를 받고 싶으신 것이라면 매수를 비추천하지 않습니다. 하지만, 내 집 마련의 수단으로 도시형 생활주택을 구매하는 것은 좋은 선택이 아닐 수 있습니다.
우선, 현재와 같이 주택 보유자에 대한 규제가 많은 시점에서 도시형 생활주택으로 등기를 치면, 무주택자로서의 혜택을 모두 잃어버리게 됩니다. 추가로 주택은 주거의 수단이면서, 또한 투자용 자산이기도 합니다. 원룸형이 대부분이 도시형 생활주택은 투자로서의 가치가 많이 떨어집니다. 쉽게 지을 수 있는 원룸과 같은 대체 수단이 존재합니다. 차라리, 내 집 마련을 하실 것이라면, 방이 3개 있는 아파텔(아파트와 같은 오피스텔)을 구매하시는 편이 좋습니다.