주택관련된 세금중에서 가장 비싼 세금이 바로 양도세입니다. 양도세란 무엇인지 알아보고, 현재 2주택자라면 주택을 처분할때 양도세를 얼마나 내야하는지, 그리고 양도세를 아낄 수 있는 절세 방법은 없는지 살펴보도록 하겠습니다.
양도세란?
양도세의 정식 명칭은 양도”소득세” 입니다. 쉽게 이야기해서 주택을 다른 사람에게 판매하여 양도할때 발생한 소득에 대해서 부과하는 세금입니다. 양도소득세는 토지나 건물과 같은 부동산뿐만 아니라 주식과 파생상품 기타자산등에서도 발생합니다.
소득이 있는곳에 세금이 있듯이 시세차익을 봐야만 양도소득세가 발생하게 됩니다. 만약에 주택이나 상가를 샀다가 팔때 손해를 보거나 번 돈이 없다면 양도소득세를 물지 않습니다.
주택 양도소득세율 얼마나 낼까?
주택양도소득세는 다 천편일률적으로 메겨지지 않습니다. 양도소득을 얼마나 벌었느냐에 따라서 내가 주택보유기간이 얼마나 되느냐에 따라서 메겨지는 세금이 달라집니다.
주택 매매를 통해 많은 금액을 벌었을 수록 세율이 비싸지며, 또한 몇개의 주택을 소유하고 있느냐에 따라서 세율이 다릅니다. 부동산 정책이 자주 바뀌다보니 양도시점에 따라서 세율이 조금씩 다르기도 합니다. 아래의 표를 참고해보시기 바라겠습니다.
양도소득세 기본세율
| 과세표준(양도소득) | 세율 |
| 1200만원 이하 | 6% |
| 4600만원 이하 | 72만원 + 1200만원 초과액 x 12% |
| 8800만원 이하 | 582만원 + 4600만원 초과액 x 24% |
| 1억 5000만원 이하 | 1590만원 + 8800만원 초과액 x 35% |
| 3억원 이하 | 3760만원 + 1억5000만원 초과액 x 38% |
| 5억원 이하 | 9400만원 + 3억 초과액 x 40% |
| 10억원 이하 | 1억7460만원 + 5억 초과액 x 42% |
| 10억 초과 | 3억 8640만원 + 10억 초과액 x 45% |
양도소득세 최근 변화
| 보유기간/주택수 | 2020.12.31 이전 | 2021.1.1~5.31 | 2021.6.1 이후 | |
| 단기양도 | 1년미만 | 50% | 40% | 70% |
| 1년 이상 ~2년 미만 | 40% | 기본세율 | 60% | |
| 2년 이상보유 | 1주택자 | 기본세율(6~45%) | 기본세율 | |
| 2주택자 | 기본세율+10% | 기본세율+20% | ||
| 3주택 이상 다주택자 | 기본세율+20% | 기본세율+30% | ||
2주택자 양도소득세 계산
위의 표를 바탕으로 2주택자 양도소득세를 계산해보도록 하겠습니다. 2억원에 주택을 취득했고 3억원에 주택을 판매하여 1억원의 차액을 벌었다고 가정해보도록 하겠습니다.
1년 미만 보유시
양도소득세는 70%를 적용하고 공제액을 제외하면 6825만원입니다. 여기에 지방소득세 682만5천원이 더해져 총 납부금액은 7천5백7만5천원입니다.
1년이상~2년미만 보유시
1년 이상 2년 미만 보유시 60%를 적용하여 공제액 빼면 양도소득세는 5850만원입니다. 여기에 지방소득세 585만원 더하면 6435만원을 양도소득세와 지방소득세로 내야합니다.
2년 이상 보유시
기본세율 = 1590만원 + (1200만원x35%)-누진공제액 14,900,000 = 1천9백22만5천원입니다. 지방소득세 192만2500원까지 더하면 2천1백14만7500원을 내야합니다.
2주택자 양도세 절세 방법
12억 이하의 1주택자라고 한다면 2년이상 보유하며 거주한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. 즉 실거주 목적으로 1개 주택을 갖고 있다가 해당 주택 가격이 오른 경우에는 양도세를 물지 않겠다는 것입니다.
2주택자라면 양도세를 아끼는 방법이 있습니다. 바로 일시적 2주택자 제도를 이용하는 것입니다. 일시적 2주택자란 기존주택 처분을 조건으로 신규주택을 구매하는 것입니다. 일시적 2주택자의 경우는 1주택자와 마찬가지로 양도세가 12억 미만까지 비과세가 됩니다.
종전주택을 취득한 후 1년 뒤에 신규주택을 취득하고 종전 주택을 2년 이상 보유해야 합니다. 만약 종전주택이 규제지역에 있는 경우 2년 실거주요건도 채워야 합니다. 신규주택을 취득하고 3년 이내에 종전주택을 처분하면 일시적 2주택자로서 양도세가 비과세 됩니다.
신규주택 취득일에 따라 종전 주택 처분기한이 1년~3년 까지 다소 상이할 수 있습니다